Bulatović: Legalizacija ulazi u ključnu fazu, više od 50.000 objekata u vlasništvu stranaca

Proces legalizacije bespravno izgrađenih objekata ulazi u završnu i najosjetljiviju fazu, nakon što je postavljen novi satelitski i ortofoto snimak Crne Gore iz jula 2025. godine. Veliki priliv zahtjeva, rokovi koji ističu početkom 2026. i kapaciteti institucija da odgovore na ovaj izazov ponovo su u fokus stavili pitanje pravne sigurnosti nepokretnosti i ažurnosti katastra. U intervjuu za Bankar, direktor Uprave za nekretnine Marko Bulatović govori o dinamici obrade predmeta i spremnosti Uprave da odgovori na povećani obim posla. Govoreći o strukturi  vlasništva nad nekretninama, Bulatović ističe da prema podacima Uprave, strani državljani imaju prava nad oko 94.000 parcela ukupne površine 34.200 hektara, kao i nad više od 50.000 objekata i posebnih djelova objekata, uglavnom u primorskim opštinama i pojedinim gradovima na sjeveru zemlje.

Koliko je do sada stiglo zahtjeva za legalizaciju bespravno sagrađenih objekata i da li se bilježi  rast broja zahtjeva nakon što je postavljen novi satelitski i ortofoto snimak Crne Gore? Koliko ih završeno, a koliko je i dalje u proceduri?

Bulatović: Kada su u pitanju postupci koji se odnose na upis prava na objektima u postupku legalizacije, presjek tih podataka imaćemo tokom januara, nakon zaključenja evidencija za 2025. godinu. Ono što je već sada primjetno jeste veliki broj podnijetih zahtjeva, ali kao što je poznato, građani često podnose zahtjeve u posljednjem trenutku, pa poseban priliv očekujemo tokom januara, kao i do krajnjeg roka 14. februara 2026. godine, kada ističe rok za podnošenje predmeta za upis bespravno izgrađenih objekata.

Na vaše pitanje oko broja završenih predmeta moram naglasiti da u prethodnom periodu, od dana stupanja na snagu Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, nije se vršila obrada predmeta, već su se isključivo primali zahtjevi za upis. Razlog za to bila potreba da se uskladi Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti sa zakonom koji uređuje oblast legalizacije.

Sada su ti uslovi ispunjeni odnosno Skupština Crne Gore je u međuvremenu usvojila izmjene i dopune Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti koji stupa na snagu u januaru 2026. Godine, i time su stvoreni uslovi za početak upisa bespravnoih objekata, i to isključivo onih koji su evidentirani na ortofoto satelitskom snimku iz jula 2025. godine.

Znamo da nas čeka naporan posao, ali Uprava za nekretnine će pružiti maksimalan dopinos ovom postupku.

Iz kojih opština je najviše zahjeva? Da li Uprava za nekretnine ima dovoljno kapaciteta, u kadrovskom smislu, da obradi ovako veliki broj zahtjeva? Da li je najavljeno pojačanje ljudskih resursa?

Bulatović: Kao što se i očekivalo, najveći broj zahtjeva dolazi sa teritorije Glavnog grada i primorskih opština. Međutim, interesantno je da se povećan broj zahtjeva bilježi i u pojedinim gradovima na sjeveru, koji se do sada nijesu prepoznavali kao naročito atraktivne lokacije. Kao što smo i naveli precizne podatke o broju podnijetih zahtjeva imaćemo tokom januara, kada bude završen presjek stanja.

U dijelu koji se odnosi na pitanje kadrova, jedan od ključnih izazova sa kojima se suočavamo jeste nedostatak kadrovskih kapaciteta, odnosno mogućnost da se, pored redovnih obaveza, adekvatno odgovori i ovom izuzetno važnom postupku za državu.

Uz podršku resornog ministarstva i Vlade Crne Gore, započete su aktivnosti na rješavanju ovih problema, kako bi se ojačali kapaciteti Uprave za nekretnine. Želim da naglasim da se u javnosti često govori o velikom broju zapošljavanja u državnoj upravi, ali Uprava za nekretnine je organ koji ulaže maksimalne napore u obuku i stručno osposobljavanje svojih kadrova. Nažalost, zbog velike odgovornosti i složenosti poslova, dio tih kadrova kasnije prelazi u druge državne organe ili u privatni sektor.

Drugim riječima, riječ je o kontinuiranom i sistemskom problemu, ali ono što je važno jeste da imamo punu i bezrezervnu podršku Vlade Crne Gore, koja u svojoj organizaciji prepoznaje značaj Uprave za nekretnine i pruža konkretnu podršku njenom radu.

Treba istaći i da je rad Uprave od ključnog značaja za privredu, naročito za bankarski sektor, ali i za funkcionisanje velikog broja privatnih kompanija koje direktno zavise od ažurnih i pouzdanih evidencija o nepokretnostima.

Sve naše aktivnosti usmjerene su na cilj koji smo zacrtali, a to je dnevno ažuran katastar s potpunim i pouzdanim podacima.

Novi zakon propisuje da se mogu upisati samo objekti evidentirani na satelitskom snimku iz jula 2025. godine. Koliko objekata u Crnoj Gori potencijalno podliježe novom procesu legalizacije? Da li imate ažurirane procjene po opštinama?

Bulatović: Da, novi zakon jasno i precizno propisuje da se u katastar nepokretnosti mogu upisati isključivo objekti koji su evidentirani na satelitskom snimku iz jula 2025. godine. Uprava za nekretnine je, u okviru svojih zakonskih nadležnosti, u potpunosti spremna da postupi po svim zahtjevima koji budu podnijeti u skladu sa važećim propisima.

U ovom trenutku ne raspolažemo konačnim i preciznim podacima o ukupnom broju objekata koji bi mogli ući u novi proces legalizacije, niti o procjenama po opštinama. Ti podaci će biti poznati nakon isteka roka za podnošenje zahtjeva, kada se steknu uslovi da se podaci sa geoportala Uprave za nekretnine ukrste sa podacima sa geoportala Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Tek nakon završetka tog procesa biće moguće dobiti realnu i sveobuhvatnu sliku o obimu legalizacije, kao i jasniji uvid u stepen savjesnosti graditelja bespravno izgrađenih objekata u pogledu poštovanja zakonskih obaveza.

Prethodni proces legalizacije trajao je godinama, a mnogi predmeti nikada nijesu završeni. Da li će nova zakonska rješenja ubrzati proces legalizacije i kada očekujete da bi čitav proces mogao biti završen?

Bulatović: Kada su u pitanju prethodna zakonska rješenja u postupku legalizacije, Uprava za nekretnine je u potpunosti završila dio posla iz svoje nadležnosti, te se konstatacije da veliki broj predmeta nije okončan ne odnose na rad ovog organa, već na postupanje drugih nadležnih institucija. Naime, zbog tada važećih zakonskih ograničenja, legalizacija se mogla sprovoditi isključivo za objekte koji su se nalazili u obuhvatu
planske dokumentacije.

Takvo zakonsko rješenje dovelo je do velikog broja prekinutih postupaka, što je predstavljalo ozbiljan sistemski problem, naročito imajući u vidu da u pojedinim djelovima Crne Gore planska dokumentacija uopšte ne postoji. Novo zakonsko rješenje je ovu barijeru otklonilo i omogućilo nastavak i sprovođenje procesa legalizacije nezavisno od postojanja planske dokumentacije.

Kada je riječ o ulozi Uprave za nekretnine u ovom postupku, za nas je od posebnog značaja rok za podnošenje zahtjeva za upis u katastar nepokretnosti, jer upravo ti  rokovi predstavljaju osnov i polaznu tačku za legalizaciju objekata koji do sada nijesu evidentirani u katastru. U skladu sa novim zakonskim rješenjima, svi zahtjevi koji budu podnijeti u skladu sa zakonom biće obrađeni i okončani u najkraćem mogućem roku.

Takođe, kod nepotpunih predmeta Uprava će nastojati da proaktivno kontaktira stranke radi dopune dokumentacije, kako bi se skratile procedure i ubrzalo postupanje. Ukupno trajanje i uspješnost procesa legalizacije u najvećoj mjeri zavisiće od odgovornosti
graditelja bespravnih objekata i njihovog poštovanja zakonskih obaveza, dok će državni organi, kao i lokalne samouprave, pružiti puni doprinos kako bi ovaj proces bio uspješno i efikasno sproveden.

Kako Uprava rješava problem neusklađenih i nepotpunih katastarskih podataka koji često koče proces legalizacije? Da li je paralelno pokrenut projekat ažuriranja katastra?

Bulatović: Kada su u pitanju katastarski podaci, nesporno je da je jedan njihov dio neusklađen, ali to je breme koje nosimo iz prethodnih decenija i na čijem rješavanju intenzivno radimo. U tom cilju formirao sam komisije koje već dvije godine rade na usklađivanju podataka, pri čemu je riječ o složenom i dugotrajnom procesu koji se ne može riješiti ad hoc.

Odgovornost za ovakvo stanje je dijelom i posljedica dugogodišnjeg odnosa prema nepokretnostima. Decenijama građani nijesu pokazivali veće interesovanje za ažuriranje podataka o svojoj imovini, polazeći od stava da je „to moje i da je time sve završeno“. U posljednjoj deceniji, kada su nepokretnosti dobile znatno veću ekonomsku vrijednost, interesovanje vlasnika je poraslo, te oni sada aktivno učestvuju u postupcima usklađivanja podataka.

Neusklađenosti se uglavnom odnose na razlike između alfanumeričkih podataka, odnosno listova nepokretnosti, i grafičkog prikaza, kao i na ispravke matičnih brojeva. Za većinu tih slučajeva postoji relevantna dokumentacija, što nam omogućava da se i ti postupci postepeno rješavaju.

Očekujem da će, do ulaska Crne Gore u Evropsku uniju, Uprava za nekretnine imati u potpunosti ažurne i pouzdane katastarske podatke.

Kolika je uloga opština u implementaciji novog zakona i da li postoji jedinstvena metodologija za cijelu državu?

Uloga opština je zaista velika u postupku legaliazcije, i to zakonsko rješenje je u korist svima jer kako kažu svako voli svoju kuću da uredi. Kada je Zakon u pitanju jednak je za sve, te opštine imaju svoje nadležnosti, što se podrazumijeva. Kada je riječ o naknadama za komunalno opremanje, svaka opština će donositi vlastite akte. To predstavlja jedinu razliku, ali je i realno, s obzirom na to da cijene nekretnina nijesu iste
u svim dijelovima države.

Koliko ukupno nepokretnosti trenutno postoji u evidenciji Uprave za nekretnine i koji procenat tog fonda je u vlasništvu stranih državljana?

Bulatović: Po poslednjem presjeku koji se radi periodično broj parcela/djelova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 94.090, čija ukupna površina parcela/djelova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 34.213 ha, dok broj objekata i posebnih djelova
objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 50.070. Ukupna površina  objekata i posebnih djelova objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 2.705.283 m2.

Možda se nekom prividno prikazuje da je ovo velika površina kako parcela tako i objekata, ali generalno ne, kreće se kao i u svim drugim državama možda kod nas i u manjem obimu.

Da li su dostupni podaci o tome u kojim opštinama stranci posjeduju najviše nekretnina i kako se taj udio kretao u posljednjih pet godina?

Bulatović: Broj stranih državljana koji imaju prava na nepokretnostima po katastarskim evidencijama su iz sledećih državan: Srbija, Ruska Federacija, Bosna i Hercegovina, Njemačka, Turska, Sjedinjene Američke Države, Hrvatska, Ukrajina, Kosovo, Velika
Britanija, i dr..

Iz kojih država dolazi najveći broj stranih vlasnika nekretnina u Crnoj Gori i li se struktura kupaca mijenjala u posljednjih nekoliko godina?

Bulatović: Kada je u pitanju zemljište stranci posjeduju najviše nekretnina u opštinama na sjeveru Crne Gore (Pljevlja, Nikšić, Plužine, Kolašin, Žabljak…), dok je broj objekata i posebnih djelova objekata u vlasništvu stranih državljana najveći u primorskim opštinama (Budva, Herceg Novi, Ulcinj, Kotor, Tivat…).

Na kraju, želim da vam se zahvalim na iskazanom interesovanju i poručujem da će Uprava za nekretnine uvijek biti pouzdan partner za sva pitanja od značaja za državu.

(Izvor: bankar.me)